Gli Istituti Autonomi Case Popolari furono costretti, per sviluppare il proprio programma edilizio, a ricorrere ai credito. Tutto ciò non fu di poco conto e finì per pesare in maniera determinante nella vita degli Istituti, se si pensa che dalla tempestività e dalle condizioni di concessione dei finanziamenti dipendevano la realizzazione dei programmi costruttivi e il livello di canoni di locazione.

La legislazione sull’edilizia economica e popolare trovò il suo perno nel T. U. del 1938, che tuttavia non definì un chiaro e preciso sistema di norme o di poteri relativi alla concessione dei mutui. Al contrario, il rapporto triangolare fra gli Istituti di Credito (mutuanti), gli IACP (mutuatari) e lo Stato (sovventore), non trovò sufficiente coordinamento e automatismo, per cui gli Istituti operarono in una condizione di stretta dipendenza dagli altri due poteri, dalla cui discrezionalità dipese l’intero processo d’intervento nell’edilizia popolare.

A partire dal dopoguerra, il sistema di finanziamento dell’edilizia popolare venne modificato, in quanto non si basò più unicamente sul ricorso al credito esterno, poiché lo Stato, l’INA Casa e GESCAL concorsero per intero al finanziamento delle costruzioni.

Di quel periodo sono alcune tra le principali leggi e disposizioni relative al settore, tra te quali la cosiddetta legge Tupini n° 408 del 2 luglio 1949 che stabilì i principi dell’intera successiva legislazione sull’edilizia economica e popolare. Le scelte del periodo 1947-1954, che traggono origine dalla necessità della ricostruzione postbellica, costituirono una svolta che fu determinante per gli IACP anche se non sempre in termini positivi.

Una prima conseguenza della nuova struttura dell’edilizia pubblica comportò per gli Istituti una sostanziale modificazione del loro modo di operare, incidendo profondamente anche nell’autonomia delle loro scelte. Essi non agirono più esclusivamente per conto proprio (e qualche volta per conto e in accordo con i Comuni), ma diventarono strumenti d’esecuzione e di gestione per conto terzi (Stato, INA Casa, GESCAL). Le loro strutture organizzative si modificarono in funzione dei nuovi compiti assegnati.

Nei rapporti che furono instaurati, gli Istituti si trovarono in posizione subordinata, ed operarono a condizioni non sempre compensative dei costi del servizio. Ciò si verificò, e si verifica tuttora, soprattutto per quanto riguarda la gestione degli alloggi: un patrimonio costruito con economia di mezzi che richiede immediati e frequenti interventi manutentori, cui devono far fronte gli IACP ricorrendo alle proprie risorse.

A tal proposito basti ricordare l’abnorme situazione verificatasi nel corso del tempo in ordine alla gestione delle abitazioni di proprietà dello Stato.

L’Istituto deve infatti provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria di alloggi costruiti a costi minimi 40-50 anni fa, utilizzando risorse annue inferiori all’1% del costo di costruzione, senza ulteriori finanziamenti.

Un altro fattore che pesò negativamente sulla situazione economico-finanziaria degli IACP va ricercato nella mancanza di un regolare e costante flusso di investimenti, per cui a periodi di finanziamenti relativamente cospicui, se ne alternarono altri di quasi completa stagnazione.

Come conseguenza gli Istituti che si erano dati adeguate strutture, soprattutto per far fronte tempestivamente ai compiti assunti, si trovarono, nei periodi di assenza o scarsità di investimenti pubblici, in una situazione di sotto utilizzazione del proprio personale destinato alle costruzioni e alle manutenzioni, con tutte le conseguenze, facili ad immaginarsi, che ciò può determinare nell’equilibrio economico-finaziario dei bilanci.

Si arrivò così agli anni settanta e precisamente al 1971 che segnò un’altra pietra e nella storia degli IACP. Venne promulgata la legge 865 (del 22 ottobre) che di fatto trasformò gli Istituti Case Popolari da Enti Pubblici Economici ad Enti Pubblici non Economici con prevalenza pertanto, dell’attività pubblico-assistenziale.

La legge 865 non operò solo la trasformazione degli Istituti ma pose degli obiettivi che hanno spaziato su tutta l’edilizia economico-popolare.

Si cominciò a parlare di integrazione della politica della casa, di sviluppo del territorio e di una disciplina unitaria dei canoni. Si mise in atto il primo tassello del decentramento burocratico con trasferimento di deleghe alla Regione, che avvenne con il DPR 616/77.

In applicazione della Legge 865, vennero poi emanati i due DPR 1035 – 1036 del 1972 che disciplinarono le assegnazioni e l’organizzazione degli Enti Pubblici operanti nel settore dell’edilizia residenziale pubblica.

A seguito dell’emanazione di nuove leggi e della soppressione di Enti quali GESCAL e INCIS, il patrimonio fino ad allora costruito fu in parte ceduto agli assegnatari ed in parte trasferito agli IACP che divennero gli unici soggetti attuatori dell’edilizia residenziale pubblica.

Il decennio 1970-1980 fu caratterizzato dall’inflazione galoppante che in presenza di massimali di costo imposti dal CER (Comitato Edilizia Residenziale), creò molte difficoltà negli appalti, costringendo gli Istituti alla continua ricerca di finanziamenti integrativi per poter ultimare i programmi costruttivi.

Alla fine degli anni 70 e agli inizi degli anni 80 si ebbe, finalmente, la tanto sospirata inversione di tendenza con l’emanazione d’alcune leggi, quali la 25/80, la 94/82 e soprattutto con la legge 457 del 5 agosto 1978 nota come “Piano Decennale” per l’Edilizia Residenziale che modificò il sistema dei finanziamenti.

Ciò permise un intensificarsi dell’attività costruttiva, alla quale si unì anche quella del recupero, novità assoluta per gli Istituti. In passato, infatti, gli Istituti disponevano di fondi per le costruzioni in modo disorganico, senza pertanto essere in grado di effettuare della programmazione pluriennale.

Con l’avvento della Legge 457/1978, gli IACP poterono contare su sovvenzioni programmate con evidente giovamento per l’efficienza degli interventi. Negli ultimi 20-25 anni l’evoluzione dei ricavi da canoni (sempre stabiliti dalle leggi) è stata fortemente squilibrata rispetto all’indice dei costi e al costo della vita.

Questo ha assicurato un’assistenza implicita a favore delle famiglie locatarie, ma ha di fatto sottratto risorse alla manutenzione ordinaria e straordinaria. E si giunge così agli anni novanta. L’attività costruttiva risulta caratterizzata dal proseguimento del piano decennale (legge 67/88), e dal nuovo programma della legge 179/92.

Da segnalare, infine, la Legge 560/93, che consentendo la vendita di una cospicua parte del patrimonio immobiliare degli Enti Pubblici, costituisce la base per un rilancio dell’edilizia residenziale, prevedendo espressamente il reinvestimento dei ricavi per l’incremento e la riqualificazione della stessa.